A reforma tributária proposta pelo governo federal pretende corrigir a tabela do Imposto de Renda das pessoas físicas e aumentar a tributação da chamada renda passiva, renda decorrente de aplicações do capital, tais como juros, dividendos e rendimento. Isso pode impactar o mercado imobiliário.
Além disso, com a reforma tributária, pretende-se criar o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que pode resultar em elevação da carga tributária para empresas de atividades ligadas ao mercado imobiliário, como construtoras, incorporadoras, corretoras e locação.
As entidades que representam o setor imobiliário não consideram esse modelo de tributação o mais coerente, pois pode acarretar insegurança jurídica e maior carga tributária na construção.
No artigo de hoje vamos falar um pouco mais sobre os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário. Vale a pena conferir.
A reforma tributária que o Governo Federal planeja traz consigo uma série de incertezas e preocupações, especialmente, para o mercado imobiliário.
Há um enorme receio sobre os impactos que as novas regras podem causar ao setor imobiliário. A principal dúvida dos representantes das entidades que representam o setor é que tanto a proposta em gestação pelo Poder Executivo, assim como as que estão em discussão no Congresso Nacional, possa onerar ainda mais as empresas do setor.
Muito se tem discutido sobre a possibilidade do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) aumentar os encargos tributários para os setores imobiliário e da construção civil. O IVA prevê a unificação de impostos como PIS e COFINS, para a criação de um tributo único com o objetivo de eliminar o contencioso fiscal entre os Estados.
No entanto, especialistas avaliam que a unificação tributária pode representar aumento significativo dos encargos para alguns setores da economia, como o imobiliário e, por isso, a adequação tributária é necessária para garantir tratamento diferenciado ao setor imobiliário, considerado um dos principais empregadores e motores de desenvolvimento da economia. Destaca-se, ainda, que a unificação de impostos é bastante prejudicial para quem possui a locação de imóveis como atividade empresarial.
Outro ponto crucial da reforma criticado por especialistas é o aumento dos encargos trabalhistas. Ao considerar o setor de serviços imobiliários, no qual a folha de pagamento chega a representar até 70% das despesas, o impacto seria ainda maior. O aumento de encargos trabalhistas desencorajaria novas contratações.
A respeito da tributação de dividendos, a reforma tributária dispõe:
Tudo isso gera ineficiência de estruturas com SPEs.
Um dos impactos é nos Fundos Imobiliários (FIIs), pois, com a reforma, esses fundos seriam taxados a uma alíquota de 15%. Os fundos de tijolo, que têm uma média de dividendo pago de 6,8% ao ano, passariam para 5,7% com a tributação. Essa rentabilidade é próxima à remuneração de títulos do governo, por exemplo. Para se ter uma ideia, no dia em que foi noticiada a possível reforma, o Ifix, o índice de fundos de investimentos imobiliários, que reflete a variação dos FIIs, teve uma perda de R$ 3 bilhões. Sem falar que a reforma prevê, ainda, sobre a tributação de FII a revogação de isenção de rendimentos pagos à pessoa física e dividendos recebidos pelo FII sujeitos ao IRRF à alíquota de 20%. E o impacto disso? Redução de atratividade do produto.
As novas regras preveem que a Sociedade em Conta de Participação (SCP) terá que seguir a tributação do sócio ostensivo, no caso do mercado imobiliário, incorporadoras. Isso é um fator preocupante. Pois, implica na impossibilidade de tributação de diversas SCPs pelo lucro presumido, inviabilizando estruturas de parceria e multipropriedade, etc.
O governo justifica explicando que a SCP pode ser usada para fraude. Entretanto, o mercado imobiliário defende que, se há práticas erradas, essas devem ser punidas, não todo o setor.
A reforma tributária propõe a obrigatoriedade do lucro real, a pessoa jurídica cuja receita bruta decorrente de administração, aluguel ou compra e venda de imóveis representa mais de 50% da receita bruta. O impacto disso é o IRPJ/CSLL à alíquota agregada de 31,5% (2022) e 29% (2023 em diante) e redução da atratividade de investimentos em imóveis para renda.
A nova proposta prevê a transferência de bens em decorrência de redução de capital deve ser realizada a valor de mercado, exceto se este for inferior ao valor contábil. A diferença entre o valor de mercado e o contábil será tributada como ganho de capital pela pessoa jurídica. Isso significa limitação de reestruturações e planejamentos.
O projeto de reforma tributária apresentado pelo Governo traz alterações relevantes na tributação sobre a renda e será ainda apreciado pelo Congresso Nacional. No entanto, as novas regras apresentam impactos significativos, sobretudo, para o mercado imobiliário.
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