O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um momento histórico. Segundo a JLL, a taxa de vacância nacional atingiu 7,9% no primeiro trimestre de 2025, o menor índice já registrado na série histórica. Esse cenário de escassez de oferta tem pressionado os preços dos aluguéis de forma consistente em todas as regiões do país.
O preço médio nacional do metro quadrado atingiu R$ 29,10 em 2025, um aumento de 11,6% em relação ao ano anterior. Em São Paulo, o valor médio foi ainda maior, chegando a R$ 31,80, com um salto de 17%. Regiões premium como Cajamar (R$ 33,62/m²) e Guarulhos (R$ 35,45/m²) lideram os valores mais altos do país.
O ano de 2024 foi histórico para o setor. Segundo a JLL, foram mais de 4,3 milhões de metros quadrados de absorção bruta em todo o território nacional, enquanto a absorção líquida fechou em 2,6 milhões de metros quadrados. O estoque total de galpões logísticos saltou de 21 milhões para 34 milhões de metros quadrados nos últimos quatro anos, representando crescimento de 62%.
Apesar desse crescimento expressivo, a demanda superou consistentemente a oferta. A absorção bruta no primeiro trimestre de 2025 foi de 1,1 milhão de metros quadrados, a maior dos últimos quatro anos. São Paulo respondeu por 33% desse volume, seguido por Minas Gerais com 27%, consolidando o eixo Sudeste como o motor do setor.
Minas Gerais emergiu como protagonista no mercado nacional de galpões logísticos. Segundo a Cushman & Wakefield, o estado respondeu por mais de 92% da absorção líquida nacional no primeiro trimestre de 2025, com 182.151 metros quadrados. O Sul de Minas, sozinho, absorveu mais de 75 mil metros quadrados nesse período.
O estado fechou 2024 com 452 mil metros quadrados de absorção bruta e 289 mil metros quadrados de absorção líquida. A taxa de vacância em Minas atingiu 10,14%, considerada saudável pelo mercado, com preço médio de R$ 27,02/m², acima da média nacional, refletindo a valorização da infraestrutura e localização estratégica.
O crescimento do e-commerce continua sendo o principal motor da ocupação de galpões logísticos. Segundo dados de mercado, o setor de comércio, atacado e varejo liderou a ocupação do terceiro trimestre de 2025, com 200,6 mil metros quadrados locados, seguido pelos operadores logísticos com 116 mil metros quadrados.
Em Minas Gerais, os setores que mais demandaram espaços no primeiro trimestre de 2025 foram logística e distribuição (destaque para a ID Logistics, com mais de 75 mil metros quadrados), farmacêutico e saúde (GrupoSC e Phanparma ocuparam 41.458 metros quadrados em Contagem/Betim) e e-commerce (Mercado Livre expandiu operações em Juiz de Fora).
Diante do aquecimento da demanda, Minas Gerais deverá dobrar sua capacidade de área disponível nos próximos anos. No primeiro trimestre de 2025, o estado contava com 259.550 metros quadrados em construção e 260.248 metros quadrados de área disponível. O estoque total já ultrapassa 2,5 milhões de metros quadrados.
A projeção da JLL é de mais 273 mil metros quadrados de novos estoques a serem integrados ao mercado mineiro ao longo de 2025. Novos projetos em construção e áreas em pré-locação indicam continuidade da expansão, especialmente no Sul de Minas e na região de Contagem/Betim.
Para empresas que buscam galpões logísticos, o cenário de baixa vacância impõe a necessidade de planejamento antecipado. Negociações de renovação devem começar com antecedência, e novas operações podem enfrentar filas de espera em regiões mais disputadas. A alternativa é explorar localizações emergentes, como Ribeirão das Neves e Vespasiano na RMBH, que oferecem terrenos disponíveis e preços mais competitivos.
Só Galpões / Predial Master LTDA - CRECI MG-PJ 660 | Marca registrada no INPI nº 819563692
