Muitas empresas vêm adotando o built to suit com o objetivo de aumentar os seus lucros líquidos e diminuir os seus custos. E essa prática está cada vez mais frequente.
Você já ouviu falar sobre esse modelo de contrato de locação?
A tradução da expressão built to suit significa construído para se adequar. Ou seja, ele é feito para atender as necessidades do locatário.
Ele une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção.
Embora essa modalidade de contrato seja ainda recente no Brasil, o built to suit vem se tornando mais comum e vem atendendo ao interesse dos locatários, locadores e, até mesmo, investidores.
Quer saber entender um pouco mais sobre built to suit? Acompanhe aqui!
Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário, pois, o contrato determina que o dono do imóvel (o locador) construa ou faça reformas em conformidade com os desejos do locatário.
Nessa modalidade de contrato o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo e deverá absorver os custos da obra nos pagamentos mensais referentes ao aluguel. Quanto mais longo for o contrato, mais o investimento será diluído nas prestações.
Geralmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo built to suit costuma ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos.
Os contratos na modalidade built to suit, normalmente, tem esse prazo mais longo para que o tempo seja suficiente para cobrir o valor investido, além de suavizar o pagamento mensal.
No entanto, é um contrato que precisa ser cuidadosamente e rigorosamente analisado, já que as reformas ou construções exigidas costumam ser bastante específicas e o imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação no futuro. Por isso, é importante que o proprietário do imóvel se resguarde e evite que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. Assim como deve ser avaliada a melhor forma para realizar o pagamento das instalações.
No Brasil, o built to suit é previsto pela Lei nº 12.744/12. Por se tratar de uma modalidade de locação recente no Brasil, somente no ano de 2012 é que entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação, tornando mais claro e caracterizando este tipo de contrato.
Foi de suma importância uma legislação específica para modelos de contrato built to suit, pois nesta modalidade há uma série de complexidades e situações atípicas.
Vale destacar algumas diferenças que existem dos contratos comuns:
• O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
• O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
• Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.
No entanto, ainda que exista uma legislação específica, o contrato built to suit deve respeitar as condições dos contratos gerais. Ou seja, respeitar os princípios legais e econômicos e a boa-fé. Assim como o locatário deve respeitar algumas condições contratuais, sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.
O contrato de built to suit precisa de uma série de informações, especialmente, sobre as demandas do contratante e como elas podem ser realizadas pelo contratado para que, dessa forma, o contrato possa ser formulado de maneira satisfatória para ambas as partes.
Neste modelo de contrato é essencial que seja considerada a estrutura que está sendo demandada pelo contratante, já que é essa necessidade de adequação que dará sequência a todo o projeto, com o planejamento e execução da obra até a entrega das chaves. Além disso, os dados sobre o imóvel em si são relevantes, tamanho do terreno, da edificação e demais informações deverão ser levantadas, assim como o prazo de extensão do contrato deverá levar em conta o valor da construção e o tempo para que seu pagamento total seja realizado.
O cálculo que envolve o modelo built to suit possui uma série de complexidades e algumas características que influenciam no valor como: tamanho do terreno, localização do imóvel e especificidades da estrutura. O tempo do contrato de aluguel também vai afetar no preço, pois, quanto maior o tempo do contrato, menores são as mensalidades. Um contrato built to suit pode ser renovado por até 50 anos.
A modalidade de contrato built to suit apresenta benefícios e desvantagens para ambas as partes, tanto para o locatário quanto para o locador.
Se, de um lado, o dono do imóvel pode ter problemas com a inadimplência dos inquilinos, do outro, o locatário talvez encontre altos valores para custear sua demanda. Mas, um contrato built to suit bem elaborado e executado é bastante vantajoso. O proprietário consegue rentabilizar sua edificação por longo prazo. E o locatário, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada e, ainda, aumenta seu lucro líquido.
Na modalidade built to suit o locatário tem a certeza de que o imóvel vai ter as especificações necessárias para o funcionamento do seu negócio. Entretanto, imóveis com estruturas muito específicas se tornam mais difíceis de serem locados por outros, o que pode não ser muito vantajoso para o locador. No entanto, o contrato built to suit é usado, principalmente, por empresas de grande e médio porte que precisam seguir um padrão de funcionamento e até mesmo multinacionais e os contratos são realmente longos. Assim, pode valer a pena as modificações.
Outra vantagem para quem aluga com a modalidade built to suit é a possibilidade de focar os recursos que seriam usados para compra, reforma ou financiamento de imóvel. Entretanto, vale lembrar que esse modelo de contrato demanda maiores investimentos. Além disso, o investidor que optar por built to suit demorará para receber o capital aplicado. Porque o modelo é de baixa liquidez.
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