Você decidiu comprar imóvel comercial para começar suas atividades ou expandir o seu negócio, e agora? Como encontrar a melhor opção? O que considerar nesse processo? Quais custos estão envolvidos na transação? Como financiar o meu investimento? Essas são dúvidas comuns nessa decisão de negócio e devem ser consideradas quando a empresa está preparada para esse investimento.
Diferentemente do que muitos acreditam, o processo de compra de um imóvel comercial não é tão simples. Existem documentos a serem produzidos, taxas, impostos e diversas questões legais que devem ser avaliadas antes da assinatura do contrato. Considerado algo mais técnico, é importante se atentar aos detalhes nessa etapa, a fim de não prejudicar a negociação e sair no prejuízo com sua escolha.
Pensando nisso, levantamos as principais questões legais que você deve considerar ao comprar imóvel comercial. Confira:
Agora que a compra será feita, serão necessários diversos documentos do comprador, vendedor e sobre o imóvel para que o contrato seja redigido e todas as avaliações necessárias sejam feitas.
Do lado do comprador, serão necessárias cópias dos documentos para redigir o contrato de compra e venda, conforme lista abaixo:
Referente aos documentos do proprietário, serão necessários:
Além destes documentos, são necessárias quaisquer ações na Justiça, processos cíveis, interdições, tutela, curatela, protestos de título e ações das Fazendas Municipal e Estadual de cada um dos proprietários, a fim de avaliar a segurança do investimento feito.
No caso de pessoas jurídicas, outros documentos devem ser incluídos:
As certidões negativas de débitos (CND) são documentos emitidos pela Receita Federal, elas indicam se um objeto ou pessoa possui ou não dívidas junto aos órgãos públicos. Elas são usadas para definir o risco do investimento.
É importante avaliar a legalidade do local escolhido e ausência de dívidas e pendências sob o empreendimento em conjunto com órgãos regulatórios e governo. Para isso, são necessários os seguintes documentos:
Em casos de financiamento, a instituição utilizada pode ainda exigir outros documentos não listados, portanto, é importante solicitar uma lista de todos os itens necessários para concluir a transação.
Agora que você possui os documentos necessários em mãos, o contrato de compra e venda pode ser redigido. É essencial que o mesmo seja feito e analisado por um advogado, especialista na área. Contratos seguros e eficientes contém os itens listados abaixo.
Devem constar os dados pessoais do vendedor e comprador. Fazem parte: nome, CPF, RG e endereço atualizado.
O recomendado é que a descrição seja a mesma que aparece na matrícula do imóvel, seguindo os dados do Cartório de Registro local. Esse documento possui as informações detalhadas do ambiente e seu entorno.
Incluir o valor exato acordado entre as partes e condições de pagamento. Em casos de financiamento e valores parcelados, é fundamental incluir as datas de vencimento de cada parcela.
Em casos em que o imóvel esteja sendo usado no momento, é importante determinar um prazo limite para que ele seja desocupado. Essa data deve ser determinada entre as partes.
Inclua no contrato uma cláusula que assegure que toda e qualquer dívida relacionada ao estabelecimento que foi contraída antes da compra do local é de responsabilidade do vendedor.
Essa é a cláusula mais importante do contrato, uma vez que define as obrigações penais de cada parte, em caso de descumprimento do acordo. Nela devem ser estipulados os valores a serem pagos, se isso acontecer.
Além de se atentar às características do contrato de compra e venda, é importante lembrar que nesse processo existem diversos custos que vão desde autenticação de documentos juntos a um cartório até mesmo taxas pagas à prefeitura e imobiliária. Para que você não se sinta lesado e faça um preparo correto desses custos no seu orçamento, fizemos uma lista mais detalhada do que considerar:
Essa é a taxa mais conhecida do mercado e é paga à Prefeitura local. Seu valor é um percentual fixo de 7,2% do total do imóvel, em casos de pagamento à vista. Quando o imóvel é financiado, a taxa varia conforme valores indicados abaixo:
Outro documento essencial de qualquer imóvel é sua escritura. Registrada no Cartório de Notas, ela funciona como um comprovante de compra e venda. Seu valor varia conforme a localização do imóvel, o pagamento pode ser feito à vista, quando a compra é feita nessa condição ou ela é inclusa nas parcelas do financiamento.
Essa é uma taxa que tem o intuito de arrecadar fundos para arcar com despesas do Poder Judiciário referente a sua solicitação. Normalmente é paga em conjunto com a taxa da escritura e corresponde a 0,2% do valor do imóvel.
Cada município apresenta uma taxa diferente para realizar o registro do imóvel. O procedimento deve ser feito no Cartório de Imóveis local, registrando as alterações feitas na propriedade, hipotecas e débitos, bem como o atual dono do imóvel.
Em casos de financiamento, é comum que as instituições bancárias cubram seguros para o local, bem como uma taxa de vistoria fixada, usada para avaliá-lo.
O custo da emissão de certidões também deve ser incluso no orçamento. Em casos de financiamento é provável que a instituição escolhida solicite que você entregue CDNs sobre você e sua empresa.
Essas são todas as variáveis que você deve se atentar ao comprar imóvel comercial. Não deixe de revisar todos os pontos e usar a ajuda de pessoas capacitadas para o processo, a fim de não cometer nenhum erro que comprometa o sucesso da transação. Em alguns casos é indicada a busca por empresas especializadas nesse processo para te auxiliar.
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