Para que nenhuma das partes saia perdendo, a locação de imóveis comerciais precisa seguir algumas regras previstas na legislação. Além da Lei do Inquilinato, há outras disposições que determinam o que precisa ser feito nesse sentido para que tudo esteja regularizado.
Reconhecer os pontos exigidos nessa abordagem é fundamental para fechar contratos adequados e que tragam toda a segurança jurídica necessária.
Por isso, veja como atender a legislação e entenda quais são os pontos que merecem maior atenção.
Diferentemente do que acontece com os imóveis residenciais, os comerciais não precisam ter, obrigatoriamente, um prazo no contrato de locação. É possível celebrar um documento com prazo indeterminado.
Nesse caso, tanto o locador quanto o locatário podem romper a relação sem nenhuma consequência negativa, como multa — exceto se houver sido previsto um período mínimo de permanência.
Outra forma de estabelecer esse quesito consiste em determinar períodos de validade. Nesse caso, porém, é importante ficar atento, pois existe a possibilidade de renovação compulsória.
Para proteger o ponto comercial, quem aluga pode solicitar que o contrato se mantenha, desde que sejam observadas certas condições. Mesmo imóveis que sejam usados como galpões de armazenamento podem ser objetos dessa solicitação.
Essa é uma possibilidade quando há documento escrito, com prazo mínimo de 5 anos. Adicionalmente, quem aluga precisa exercer a atividade por, pelo menos, 3 anos. Nos contratos com duração indeterminada, isso não é possível.
Inclusive, não é necessário que os 5 anos exigidos estejam em um único contrato, podendo ser compostos por vários sucessivos. Imagine, por exemplo, uma empresa que firma a locação de um galpão há 5 anos, com contratos independentes de 12 meses cada um. Embora nenhum contrato tenha o prazo de 5 anos, a soma deles garante essa condição, fazendo com que o locatário possa exigir a renovação automática.
Para que a relação aconteça de maneira justa e benéfica para ambas as partes, é importante reconhecer os direitos e os deveres de cada interessado.
O proprietário deve cumprir algumas regras, como:
Ou seja, um estabelecimento que aluga um galpão não pode oferecer uma unidade que esteja em péssimas condições de uso ou que seja inseguro, por exemplo. Além disso, é obrigação de quem aluga garantir as características adequadas para o uso correto do imóvel.
Quanto aos direitos, há questões como:
A empresa que faz a locação de imóveis comerciais também precisa cumprir com certas obrigações, especialmente de modo a garantir a proteção à propriedade do locador. Com isso, os principais deveres desta parte incluem:
Quando uma empresa aluga um galpão e decide fazer uma obra, por exemplo, deverá comunicar ao proprietário para receber ou não a autorização. Na entrega do imóvel, é necessário que tudo esteja adequadamente conservado, sem depreciar o patrimônio.
Já os direitos do locatário são:
O contrato é o documento mais importante na locação de imóveis comerciais. É ele quem estipula os direitos e deveres de ambas as partes, trazendo segurança e a garantia de utilização adequada do imóvel.
Para que ele seja verdadeiramente útil, é preciso que algumas condições estejam presentes. Entre elas, há:
O elemento deve se iniciar pela determinação de quem o locador e quem é a empresa locatária. Essa definição é importante para garantir que o imóvel seja utilizado, de fato, por quem celebrou o contrato.
Outro ponto consiste em estabelecer qual será o imóvel alugado. No caso de um galpão, por exemplo, é necessário especificar qual é a unidade, o endereço e qualquer outro elemento de identificação.
Isso evita ações judiciais devido à confusão sobre qual é o imóvel que teve sua locação celebrada em contrato.
Essa parte é uma das mais importantes e explicita o que cada uma das partes pode ou não fazer. É nesse momento que são resguardados direitos fundamentais, inclusive os trazidos pela Lei do Inquilinato.
Há, ainda, condições extras que podem ser adicionadas, tal qual a preferência de renovação.
Se o contrato não for por tempo indeterminado, ele precisa determinar qual é o período mínimo de permanência para a empresa.
Também deve estabelecer qual é o valor a ser pago mensalmente e quais são os índices que serão acompanhados para definir o valor do reajuste para o ano seguinte.
Juntamente da data de pagamento mensal, são definidos os juros aplicáveis em caso de inadimplência.
Determinadas ações podem anular a relação comercial, pois isso traz segurança jurídica. É o caso do negócio que aluga um galpão e faz uma modificação incorreta sem a devida autorização do locador.
Por isso, devem estar especificados todos os quadros em que o contrato pode ser rescindido e qual é o valor a ser pago de multa. Esse montante também serve como o pagamento no caso de extinção antes do prazo.
Ao cumprir com todos esses elementos, a locação de imóveis comerciais transcorre sem problemas e de maneira benéfica para todos. Com isso, a legislação é devidamente atendida, evitando dificuldades no futuro.
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