Um em cada quatro produtos comercializados no comércio eletrônico brasileiro sai de Extrema, município localizado no extremo sul de Minas Gerais. A cidade, que fica a apenas 100 quilômetros de São Paulo pela Rodovia Fernão Dias (BR-381), transformou-se no maior polo logístico de e-commerce do país graças a uma combinação única de benefícios fiscais e infraestrutura de primeira linha.
Segundo dados da JLL, Extrema encerrou 2024 com 1,229 milhão de metros quadrados de área ocupada em galpões logísticos, sendo a região que mais recebeu novo estoque no estado, com aumento acumulado de 12,4 pontos percentuais na vacância ao longo do ano. Empresas como Mercado Livre, Magazine Luiza, Amazon e Samsung operam centros de distribuição na cidade.
O grande atrativo de Extrema sempre foi a redução significativa do ICMS. Enquanto São Paulo cobra alíquota de 18%, em Extrema o imposto varia entre 2% e 6% nas vendas internas e pode chegar a apenas 1,3% nas operações interestaduais. Além disso, o estado oferece diferimento do ICMS na importação de insumos, dispensa da Substituição Tributária na aquisição de mercadorias e crédito presumido de ICMS.
Esses benefícios fazem parte do Tratamento Tributário Setorial (TTS) de Minas Gerais, especialmente o TTS E-commerce, que permite alíquota efetiva de até 1,3% nas operações interestaduais. Para muitos e-commerces, essa economia representa a diferença entre margens saudáveis e prejuízo operacional.
A Reforma Tributária, estabelecida pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, prevê a extinção gradual do ICMS e do ISS até 2033, quando serão substituídos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). A principal mudança é que a cobrança passará a ser feita no destino, ou seja, onde o consumidor compra o produto, e não mais na origem.
Essa mudança representa o fim da chamada guerra fiscal entre estados. A partir de 2033, os benefícios de ICMS que tornaram Extrema tão atrativa deixarão de existir. Segundo a Abralog (Associação Brasileira de Logística), essa perspectiva já começou a impactar o planejamento logístico das empresas para novos investimentos.
Apesar das mudanças tributárias futuras, consultores e executivos do setor apontam que Extrema continuará atrativa por diversos fatores que vão além dos incentivos fiscais. A infraestrutura logística já consolidada inclui galpões de alto padrão, fácil acesso às principais rodovias paulistas e um ecossistema de prestadores de serviços especializados.
Dados da Colliers International mostram que o preço do metro quadrado em Extrema subiu para R$ 28,65 no primeiro trimestre de 2025, alta de 5,3% em relação ao mesmo período de 2024. Esse aumento demonstra que a demanda continua forte. A consultora Simone Santos, da Binswanger SDS, destaca que locações importantes continuam sendo fechadas, como a pré-locação total de um galpão de 40 mil metros quadrados da Fulwood em maio de 2025.
O período de transição até 2033 ainda garante atratividade para Extrema. A partir de 2026, haverá uma fase de testes com alíquotas simbólicas de IBS e CBS. O ICMS será reduzido gradualmente de 2029 a 2032, com diminuição de 10% ao ano nas alíquotas e nos incentivos fiscais.
Para empresas que já operam ou planejam se instalar em Extrema, esse horizonte de sete anos ainda representa uma janela significativa de economia tributária. Além disso, contratos de locação firmados agora podem incluir cláusulas que acomodem as mudanças da reforma, protegendo ambas as partes.
Extrema não deve ser abandonada com a reforma tributária, mas a decisão de se instalar na cidade precisa considerar horizontes de longo prazo. A proximidade com São Paulo, a mão de obra capacitada e a infraestrutura existente são ativos que permanecerão relevantes mesmo após 2033. O novo critério de decisão logística será a proximidade do cliente final, e Extrema, por sua localização estratégica entre os dois maiores mercados consumidores do país, continuará bem posicionada.
Só Galpões / Predial Master LTDA - CRECI MG-PJ 660 | Marca registrada no INPI nº 819563692
