Comprar ou vender um imóvel envolve inúmeros processos burocráticos e documentais, por isso, antes de entrar em uma negociação, é importante que você avalie se existem irregularidades sobre a propriedade.
Escrituras, certidões e outros documentos são fundamentais para tornar o imóvel apto a negociações, além de garantir legalidade perante o pagamento de impostos e outras obrigações.
Neste artigo vamos explicar sobre a regularização de imóveis, que refere-se a adequação ou legalização da posse e propriedade do terreno. Além de problemas nas edificações ou nas documentações perante os órgãos competentes. E ajudar você a compreender a importância de regularizar seu imóvel. Confira.
Todo imóvel se submete às legislações municipais envolvendo, especialmente, o zoneamento e uso do solo instituído pelo Município.
A lei de zoneamento e uso do solo objetiva, em resumo, delimitar os espaços que podem ser destinados à habitação, comércio e indústria.
Logo, pode acontecer do seu imóvel edificado, estar em condições adequadas para utilização, inclusive no espaço delimitado pela legislação, mas, por não contar com a documentação regularizada, gerar, por exemplo, um IPTU maior, em virtude do cadastro na prefeitura estar desatualizado como terreno.
Ou, então, o imóvel precisa ser modificado para atender aos preceitos descritos na legislação.
Utilizar um imóvel com funções comerciais específicas ou industriais, em espaço exclusivamente destinado à habitação pode gerar multas. Também pode impossibilitar a obtenção de alvará de funcionamento.
Outra situação muito comum é o caso do imóvel objeto de compra e venda, mas que, embora concluídas, não pode ser vendido na forma em que o comprador precisa, por meio de financiamento imobiliário, por ainda não ter sido emitido o certificado de conclusão de obra – CVCO.
Os imóveis comerciais, em especial, precisam estar com as documentações periodicamente verificadas e devidamente alinhadas nos termos da legislação, em virtude da necessidade de obtenção e posteriores renovações de alvarás de licença e funcionamento.
Outra situação comum é a falta de averbação da construção na matrícula do imóvel. Na matrícula consta que o terreno está sem benfeitorias, mas na realidade já foi edificado uma construção sobre ele. Ou talvez, se consta uma construção averbada já não corresponde mais com a realidade, pois já houve alterações posteriores.
A irregularidade de um imóvel pode impactar negativamente nas finanças e até mesmo na perda da propriedade. Mas tendo os documentos em dia, é possível realizar negociações de compra e venda sem maiores problemas, além de se manter em dia com o pagamento de impostos.
É com a regularização imobiliária que o proprietário passa a ter o direito real ao bem adquirido. Se você não emitir escritura, registro ou outros documentos em cartório, não existe nenhum tipo de confirmação legal de que o imóvel pertence ao seu nome.
Existem vários motivos para você realizar a regularização de imóveis junto à prefeitura, mas o principal é ficar longe de confusões judiciais. As consequências são as mais diversas. Fora os pagamentos de multas, o proprietário pode ficar impossibilitado de realizar qualquer negociação envolvendo o bem. O imóvel também fica inelegível para casos de doação ou herança.
Assim, mostra-se essencial a regularização na documentação dos imóveis nos respectivos órgãos competentes para que seja possibilitada a adequada utilização de forma legal, sem que haja exposição ou risco de aplicação de penalidades.
É importante ressaltar que a regularização de imóveis condiz com a adequação ou legalização das informações relativas à posse e propriedade e, também, refere-se a adequação de edificações ou documentações necessárias, junto aos órgãos competentes. Esses órgãos, em regra, consistem na Prefeitura Municipal, Cartório de Registro de Imóveis e, em algumas situações, as secretarias ambientais.
Para se situar a respeito da documentação de seu imóvel, há duas opções: obter as certidões de ônus e matrícula junto ao cartório de registro de imóveis competente e/ou procurar a prefeitura do local onde o seu imóvel se encontra para obter outras certidões.
A certidão obtida no cartório de registro de imóveis, mais conhecida como matrícula do imóvel é, na realidade, o documento de identificação.
Na matrícula do imóvel será possível verificar quais são os dados já cadastrados. Dados relativos ao proprietário, a metragem do imóvel, localização exata, averbações ou baixas de construções. Ademais, se existem averbações que possam prejudicar negociações, a exemplo daquelas relativas à arresto, penhora, ou da existência de ação judicial.
Por meio da certidão emitida pela prefeitura, será possível identificar, para além dos dados do proprietário e imóvel, informações a respeito do valor venal e as condições utilizadas para fins de tributação pelo IPTU. Também, é possível verificar se existem pendências de autorizações/alvarás, do pagamento de ITBI ou de outras taxas exigidas pelo Município.
Para regularizar a situação de alguma propriedade, é necessários alguns documentos reunidos para dar entrada no processo jurídico:
É importante lembrar ainda que, além dos documentos básicos citados acima, cada prefeitura pode solicitar outras certidões e comprovantes para avaliar a situação da propriedade. As regras variam de cidade para cidade, com cálculos diferentes de IPTU e outros encargos.
O passo a passo da regularização de imóveis envolve algumas etapas importantes às quais que requerem atenção.
O primeiro passo para a regularização de imóveis é procurar o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde a propriedade está localizada e dar entrada no procedimento. Deve-se apresentar o contrato de compra e venda do imóvel. Com ele, será possível emitir a escritura da propriedade.
Com a matrícula em mãos, o próximo passo é solicitar o Alvará de Regularização, que atesta os procedimentos legais de construção do imóvel. Esse documento vale apenas para propriedades já construídas. Em caso de terrenos e obras ainda inacabadas, é necessário dar entrada no Habite-se na prefeitura.
Após regularizar a propriedade perante o órgão municipal da cidade de origem do imóvel, é chegada a vez de emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND). Essa etapa deve ser realizada em um posto da Receita Federal de sua cidade. Com esse documento, você poderá regularizar a sua situação financeira com o INSS, além de confirmar se não há dívidas em aberto em seu nome. Esse comprovante também é muito importante para a regularização do imóvel.
É fundamental a confirmação da averbação de construção do imóvel, mais um passo que deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de origem da propriedade.
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